Se teve a atividade independente de alojamento local aberta na categoria B, pode estar sujeito a um agravamento fiscal no cálculo de eventuais mais-valias, quando vender essa habitação.

As mais-valias são apuradas sempre que um imóvel é vendido por preço superior ao da respetiva aquisição. Em regra, o Fisco tem em conta 50% dessa mais-valia, o que significa, na prática, que metade do lucro obtido com a venda da casa é adicionado aos rendimentos do proprietário no ano em que vende o imóvel.

No entanto, a legislação em vigor prevê que o proprietário declare ao Fisco o valor de mercado do imóvel nos anos em que foi afetado e desafetado a alojamento local. E prevê também que 90% da valorização obtida nesse período seja adicionada aos rendimentos do proprietário no ano em que vende o imóvel.

No âmbito do alojamento local se um contribuinte deixar de exercer a atividade da categoria B, e alterar a modalidade para contrato de arrendamento, por um período de 3 anos se der baixa de atividade, continua a verificar se a aplicação das mais valias na esfera dos rendimentos na categoria B?

Parecer técnico:
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Para efeitos de IRS, a colocação de um imóvel que se encontra afeto ao alojamento local em regime de arrendamento não implica a transferência do imóvel para o património particular do sujeito passivo, uma vez que, nos termos da alínea a) do nº 2 do artº 3º os rendimentos prediais auferidos no âmbito de uma atividade empresarial ou profissional são ainda rendimentos da categoria B.

Mesmo que por hipótese o imóvel seja transferido para o património particular, o sujeito passivo pode optar pelo enquadramento do arrendamento como atividade empresarial fazendo a opção prevista na alínea n) do nº 1 do artº 4º do Código do IRS.

Se for efetuada esta opção deve entregar uma declaração de alterações indicando o exercício da atividade de arrendamento, CAE 68200. Nesta hipótese não se verifica a desafetação do imóvel da atividade, o que significa que não há apuramento de qualquer rendimento a esse título.

Se não efetuar a opção há a transferência do imóvel para o património particular, o que implica a tributação da mais-valia suspensa desde a afetação à atividade também a determinação de um ganho na categoria B pela saída da atividade.

Contudo, nos termos do nº 9 do artº 3º do Código do IRS não se considera que exista mais valia se o imóvel transferido para o património pessoal passar de imediato a gerar rendimentos prediais (categoria F).

Acresce que, nos termos do nº 15 do artº 10º do mesmo Código, em caso de restituição ao património particular de imóvel habitacional que seja afeto à obtenção de rendimentos da categoria F, não há lugar à tributação de qualquer ganho, se em resultado dessa afetação o imóvel gerar rendimentos durante cinco anos consecutivos.

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Uma nota final para referir que a proposta de Lei do OE para 2021 prevê uma alteração profunda à tributação da afetação e desafetação dos imóveis a uma atividade empresarial ou profissional, que se vier a ser aprovada implica que o enquadramento acima referido deixe de se aplicar.