Pacote Fiscal da Habitação 2026: o que muda no IMT, IRS e IVA

O Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio, aprovou um conjunto alargado de medidas fiscais para a habitação que abrangem quem compra, vende, constrói ou arrenda imóveis em Portugal. As alterações produzem efeitos ao longo de 2026 e estendem-se até 31 de dezembro de 2029.

Se está a planear comprar casa, vender um imóvel ou colocar uma habitação no mercado de arrendamento, estas são as regras que precisa conhecer.

IMT — Isenção na primeira compra de habitação própria permanente

Passa a estar isenta de IMT a primeira aquisição de prédio urbano ou fracção autónoma destinada a habitação própria e permanente, desde que se trate de habitação de custos controlados e cujo valor não exceda os 324.058€. redalyc

No caso da primeira aquisição por jovens até aos 35 anos, só é devido IMT se o valor sobre o qual incide o imposto for superior a 330.539€.

Para quem compra como não residente, o cenário muda: as aquisições por não residentes passam a estar sujeitas a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, independentemente do valor do imóvel.

IRS — Mais-valias com novas regras de reinvestimento

Se vender a sua habitação própria e permanente com lucro, já era possível não pagar IRS sobre essa mais-valia desde que reinvestisse o valor noutra habitação própria e permanente. A novidade é que passa a ser possível manter a isenção mesmo quando o reinvestimento não se concretiza por motivos que não controla — por exemplo, se a venda for cancelada pela outra parte ou se ocorrerem atrasos graves que impeçam a realização da escritura dentro do prazo.

Está também prevista a isenção de tributação em IRS das mais-valias obtidas na venda de habitações quando o valor seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas.

IRS — Senhorios e inquilinos com condições melhoradas

Para os senhorios, a taxa de IRS sobre rendimentos prediais é reduzida para 10% nos contratos de arrendamento com rendas moderadas até ao limite de 2.300€ mensais, em contratos com duração mínima de três anos, com vigência até 2029.

Para os inquilinos, o limite de dedução de rendas em IRS sobe para 900€ em 2026 e para 1.000€ em 2027, por ano, em contratos de arrendamento habitacional.

IVA — Taxa de 6% na construção e restituição para particulares

A taxa reduzida de IVA de 6% passa a aplicar-se às obras de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente ou a arrendamento habitacional, desde que o valor da casa não ultrapasse os 660.982€.

Para quem já construiu ou está a construir, as pessoas singulares que construam uma casa para habitação própria e permanente passam a poder pedir uma restituição parcial do IVA suportado nas empreitadas de construção, correspondente à diferença entre a taxa normal de 23% e a taxa reduzida de 6%. O pedido deve ser apresentado à AT no prazo máximo de 12 meses após a emissão da licença de utilização.

O que deve fazer agora

Estas medidas criam uma janela fiscal significativa até 2029, mas exigem que os contratos e operações estejam correctamente documentados e registados. Um erro no registo do contrato de arrendamento, na declaração das mais-valias ou no pedido de restituição de IVA pode resultar na perda do benefício.

Na AR Consultoria & Gestão em Odivelas acompanhamos os nossos clientes em todas estas situações — desde a análise fiscal da compra ou venda de imóvel até ao enquadramento correcto do arrendamento. Fale connosco sem compromisso.